ترامب يهاجم سوق الإسكان الأمريكي: أعلن الرئيس ترامب للتو أنه يحظر شراء المنازل العائلية المفردة من قبل المستثمرين المؤسسيين. خلال دقائق، خفضت أسهم بلاكستون ما يصل إلى -17 مليار دولار اليوم. ماذا يحدث بعد ذلك؟ دعونا نشرح. (خيط موسيقى)

لسنوات، كان المستثمرون يزيدون من شراء المنازل العائلية المفردة في الولايات المتحدة. في بداية الجائحة في عام 2020، لاحظ المستثمرون أن عمليات الشراء تمثل ~14٪ من المعاملات. الآن، وصلت هذه الحصة إلى ~27٪ مع تزايد صعوبة السوق للمشترين.

ونتيجة لذلك، ارتفع متوسط عمر المشتري لأول مرة في الولايات المتحدة إلى رقم قياسي يبلغ 40 عاما. وهذا مرتفع من متوسط عمر 33 سنة في 2021 و29 عاما في 1981. لكن السؤال الآن يصبح: هل هذا نتيجة لصناديق المؤسسات الكبيرة التي تشتري المنازل؟

انظر إلى مشتريات المستثمرين للمنازل حسب حجم المستثمر: يشكل المستثمرون "الكبار" و"الضخمون" حاليا ~20٪ من مشتريات المستثمرين للمنازل. هذا يعني أن هذه الأموال الكبيرة تمثل فقط ~3٪ من إجمالي مشتريات المنازل في الولايات المتحدة. ومع ذلك، هذه شخصية ذات طابع مادي إلى حد ما.

فيما يلي رسم بياني يلخص هذه البيانات. يشكل المستثمرون المؤسسيون الكبار حاليا 2-3٪ من مشتريات المنازل العائلية المنفردة. وصلت الحصة إلى 4.8٪ خلال الجائحة مع انخفاض أسعار الفائدة. لكن هذه المشتريات قد اكتملت بالفعل ولا يمكن "التراجع".

في رأينا، سيكون لهذا تأثير أقل على أسعار المنازل مما يتوقعه معظم الناس. إذا أزلت ~3٪ من الطلب فلن يتغير كثيرا لأن الطلب ليس هو المشكلة. في الواقع، الطلب على المبيعات عند أدنى مستوى له منذ 40 عاما، بنسبة 4.7٪ من المنازل المشغولة، وفقا لريفينتشر. انخفاض الطلب بنسبة 3٪ لن يفيد كثيرا.

حتى لو أزلت جميع مشتريات المستثمرين، لا يزال الأفراد يشكلون 70٪+ من الطلب الحالي. نحن نتعامل حاليا مع مستويات طلب منخفضة تاريخيا. ما المشكلة؟ العرض، الذي انخفض بشكل حاد، جزئيا بسبب ملكية المستثمرين الحالية. هذا هو نتاج الأسعار.

حاليا، يحمل أصحاب المنازل الحاليون معدل رهن عقاري متوسط ~4.2٪. وهذا أقل بمقدار 200 نقطة أساس من سعر الفائدة الثابت الحالي للرهن العقاري لمدة 30 سنة البالغ ~6.2٪. لم تكن الفجوة أكبر من قبل، مما خلق حافزا ماليا لبيع المنزل. لماذا تبيع منزلا إذا كنت ستخسر رهنا بنسبة 3٪؟

إليك المزيد من الأدلة على أن العرض هو المشكلة: لأول مرة منذ عام 2005، تباع المنازل القائمة الآن بسعر أكثر من مجرد منازل جديدة. أي: القديم أغلى من الجديد، لأن لا أحد يريد البيع. الأصل الحقيقي في العديد من المنازل الأمريكية أصبح رهون عقارية بنسبة 2.5٪ من عصر الجائحة.

حاليا، ~80٪ من المقترضين يدفعون معدلات فائدة أقل من 6٪ و~73٪ لديهم معدلات أقل من 5٪. وهذا يخلق "حافزا ماليا" للبيع، يجب القضاء عليه لتحفيز المزيد من العرض. ما الحل للقضاء على هذا الدافع؟ خفض أسعار الفائدة وزيادة العرض.

الواقع هو أن لدينا أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في الولايات المتحدة. تجاوزت نسب أسعار المنازل إلى الدخل مؤخرا 4.5 أضعاف، وهي أعلى مستويات منذ خمسينيات القرن الماضي. أصبح امتلاك المنزل في الولايات المتحدة رفاهية. تابعونا @KobeissiLetter للتحليل المباشر مع تطور الوضع.