Trump går efter den amerikanska bostadsmarknaden: President Trump har precis meddelat att han FÖRBJUDER köp av enfamiljshus av institutionella investerare. Inom några minuter har Blackstones aktie suddat ut så mycket som -17 MILJARDER DOLLAR idag. Vad händer härnäst? Låt oss förklara. (en tråd)

Under åratal har investerare ökat köpen av enfamiljshus i USA. I början av pandemin 2020 stod köpen för ~14 % av transaktionerna för investerare. Nu har den andelen ökat till ~27 % eftersom marknaden har blivit alltmer oöverkomlig för köpare.

Som ett resultat har medianåldern för förstagångsköpare i USA skjutit i höjden till rekordhöga 40 år. Detta är en ökning från medianåldern 33 år 2021 och 29 år 1981. Men frågan blir nu: Är detta resultatet av att stora institutionella fonder köper hus?

Titta på investerares bostadsköp, uppvisat efter investerares storlek: "Stora" och "mega"-investerare står för närvarande för ~20 % av investerarnas bostadsköp. Detta innebär att dessa stora fonder endast står för ~3 % av de totala bostadsköpen i USA. Ändå är detta en ganska materiell siffra.

Nedan följer ett diagram som sammanfattar dessa data. Stora institutionella investerare står för närvarande för 2–3 % av köpen av enfamiljshus. Andelen var så hög som 4,8 % under pandemin när räntorna sjönk. Men dessa köp är redan slutförda och kan inte "göras ogjort."

Enligt vår uppfattning kommer detta att påverka bostadspriserna mindre än vad de flesta förväntar sig. Om du tar bort ~3 % av efterfrågan kommer det inte att förändras mycket eftersom efterfrågan inte är problemet. Faktum är att försäljningsefterfrågan är på en 40-årslägsta nivå, på 4,7 % av de bebodda bostäderna, enligt Reventure. 3 % lägre efterfrågan gör inte så mycket.

Även om du tar bort ALLA investerarköp står individer fortfarande för 70%+ av den aktuella efterfrågan. Vi hanterar för närvarande historiskt låga efterfrågenivåer. Problemet? Utbudet, som har minskat kraftigt, delvis på grund av BEFINTLIGT investerarägande. Detta är en produkt av räntor.

För närvarande har befintliga husägare en GENOMSNITTLIG bolåneränta på ~4,2 %. Detta är 200 punkter under den nuvarande 30-åriga fasta bolåneräntan på ~6,2 %. Gapet har aldrig varit större, vilket skapar en ekonomisk avskräckning att sälja ett hem. Varför sälja ett hem om du kommer att förlora ett bolån på 3 %?

Här är ytterligare bevis på att tillgången är problemet: För första gången sedan 2005 säljs befintliga bostäder nu för MER än nya bostäder. Det vill säga: gammalt är dyrare än nytt, eftersom ingen vill sälja. Den verkliga tillgången i många amerikanska bostäder har blivit pandemitidens bolån på 2,5 %.

För närvarande betalar ~80 % av låntagarna räntor under 6 % och ~73 % har räntor under 5 %. Detta skapar ett "ekonomiskt incitament" att sälja, vilket måste elimineras för att öka utbudet. Lösningen för att eliminera detta incitament? Sänk räntorna och ger mer utbud.

Verkligheten är att vi har en bostadspriskris i USA. Bostadspris-till-inkomst-kvoterna har nyligen passerat 4,5 gånger, de högsta nivåerna sedan 1950-talet. Att äga ett hem i USA har blivit en lyx. Följ oss @KobeissiLetter för realtidsanalys när detta utvecklas.