Trump está a atacar o mercado imobiliário dos EUA: O Presidente Trump acaba de anunciar que está a PROIBIR a compra de casas unifamiliares por investidores institucionais. Em poucos minutos, as ações da Blackstone apagaram até -$17 BILHÕES hoje. O que acontece a seguir? Deixem-nos explicar. (um fio)

Durante anos, os investidores têm aumentado as compras de casas unifamiliares nos EUA. No início da pandemia em 2020, os investidores viram as compras representarem cerca de 14% das transações. Agora, essa participação subiu para cerca de 27%, à medida que o mercado se tornou cada vez mais inacessível para os compradores.

Como resultado, a idade média de um comprador de casa pela primeira vez nos EUA disparou para um recorde de 40 anos. Isso é um aumento em relação a uma idade média de 33 anos em 2021 e 29 em 1981. Mas a pergunta agora é: É este o resultado de grandes fundos institucionais a comprar casas?

Dê uma olhada nas compras de casas por investidores, por tamanho do investidor: "Grandes" e "mega" investidores atualmente representam cerca de 20% das compras de casas por investidores. Isso significa que esses grandes fundos representam apenas cerca de 3% das compras totais de casas nos EUA. Ainda assim, este é um número relativamente significativo.

Abaixo está um gráfico que resume esses dados. Os grandes investidores institucionais atualmente representam 2-3% das compras de casas unifamiliares. A participação chegou a 4,8% durante a pandemia, quando as taxas de juros caíram. Mas, essas compras já estão concluídas e não podem ser "desfeitas."

Na nossa opinião, isso terá menos impacto nos preços das casas do que a maioria espera. Se você remover ~3% da procura, não mudará muito porque a procura não é o problema. Na verdade, a procura de vendas está em um mínimo de 40 anos, a 4,7% das casas ocupadas, segundo a Reventure. Uma procura 3% mais baixa não fará muita diferença.

Mesmo que remova todas as compras de investidores, os indivíduos ainda representam mais de 70% da demanda atual. Atualmente, estamos lidando com níveis historicamente baixos de demanda. O problema? A oferta, que caiu acentuadamente, em parte devido à propriedade de investidores já existente. Isto é um produto das taxas.

Atualmente, os proprietários existentes têm uma taxa de hipoteca MÉDIA de ~4,2%. Isso é 200 bps abaixo da taxa de hipoteca fixa de 30 anos atual de ~6,2%. A diferença nunca foi tão grande, criando um desincentivo financeiro para vender uma casa. Por que vender uma casa se você vai perder uma hipoteca de 3%?

Aqui está mais evidência de que a oferta é o problema: Pela primeira vez desde 2005, as casas existentes estão agora a ser vendidas por MAIS do que as casas novas. Ou seja: o velho é mais caro do que o novo, porque ninguém quer vender. O verdadeiro ativo em muitas casas nos EUA tornou-se as hipotecas de 2,5% da era da pandemia.

Atualmente, ~80% dos mutuários pagam taxas de juro abaixo de 6% e ~73% têm taxas inferiores a 5%. Isto cria um "desincentivo financeiro" para vender, que deve ser eliminado para estimular mais oferta. A solução para eliminar este desincentivo? Reduzir as taxas de juro e produzir mais oferta.

A realidade é que temos uma crise de acessibilidade habitacional nos EUA. As razões entre o preço das casas e a renda recentemente ultrapassaram 4,5x, os níveis mais altos desde a década de 1950. A propriedade de casa nos EUA tornou-se um luxo. Siga-nos @KobeissiLetter para análises em tempo real à medida que isso se desenvolve.