Trump va contra el mercado inmobiliario estadounidense: El presidente Trump acaba de anunciar que PROHÍBE la compra de viviendas unifamiliares por parte de inversores institucionales. En cuestión de minutos, las acciones de Blackstone se borraron hoy hasta -17.000 MILLONES de DÓLARES. ¿Qué ocurre después? Déjanos explicarlo. (un hilo)

Durante años, los inversores han incrementado la compra de viviendas unifamiliares en Estados Unidos. Al inicio de la pandemia en 2020, los inversores vieron que las compras representaban un ~14% de las transacciones. Ahora, esa cuota ha subido hasta ~27%, ya que el mercado se ha vuelto cada vez más inasequible para los compradores.

Como resultado, la edad media de un comprador primerizo en Estados Unidos ha aumentado hasta alcanzar un récord de 40 años. Esto supone un aumento respecto a una edad media de 33 años en 2021 y 29 en 1981. Pero la pregunta ahora es: ¿Es esto el resultado de que grandes fondos institucionales compran casas?

Echa un vistazo a las compras de viviendas por parte de inversores, según su tamaño: Los inversores "grandes" y "mega" representan actualmente el ~20% de las compras de viviendas por parte de los inversores. Esto significa que estos grandes fondos solo representan el ~3% del total de compras de vivienda en Estados Unidos. Aun así, esta es una cifra algo relevante.

A continuación se muestra un gráfico que resume estos datos. Actualmente, los grandes inversores institucionales representan entre el 2 y el 3% de las compras de viviendas unifamiliares. La cuota llegó a alcanzar un 4,8% durante la pandemia, ya que los tipos de interés cayeron. Pero estas compras ya están completas y no pueden "deshacerse".

En nuestra opinión, esto tendrá menos efecto en los precios de las viviendas de lo que la mayoría espera. Si eliminas el ~3% de la demanda, no cambiará mucho porque la demanda no es el problema. De hecho, la demanda de ventas está en su punto más bajo en 40 años, con un 4,7% de viviendas ocupadas, según Reventure. Un 3% menos de demanda no hará mucho.

Incluso si eliminas TODAS las compras de inversores, los individuos siguen representando el 70%+ de la demanda actual. Actualmente estamos lidiando con niveles de demanda históricamente bajos. ¿El problema? La oferta, que ha bajado drásticamente, en parte debido a la ACTUAL propiedad de los inversores. Esto es producto de las tarifas.

Actualmente, los propietarios actuales tienen una tasa hipotecaria MEDIA del ~4,2%. Esto supone 200 puntos básicos por debajo del actual tipo de interés fijo a 30 años de ~6,2%. La diferencia nunca ha sido mayor, lo que genera un desincentivo económico para vender una vivienda. ¿Por qué vender una casa si vas a perder una hipoteca del 3%?

Aquí hay más pruebas de que el problema es la oferta: Por primera vez desde 2005, las viviendas existentes se venden ahora por MÁS que las nuevas. Es decir: lo viejo es más caro que lo nuevo, porque nadie quiere vender. El verdadero activo en muchas viviendas en Estados Unidos ha sido las hipotecas del 2,5% durante la pandemia.

Actualmente, ~80% de los prestatarios pagan tipos de interés inferiores al 6% y ~73% tienen tipos por debajo del 5%. Esto crea un "desincentivo financiero" para vender, que debe eliminarse para estimular una mayor oferta. ¿La solución para eliminar este desincentivo? Tipos de interés más bajos y genera más oferta.

La realidad es que tenemos una crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos. Las ratios de precios de la vivienda respecto a los ingresos superaron recientemente las 4,5 veces, los niveles más altos desde los años 50. Ser propietario de una vivienda en Estados Unidos se ha convertido en un lujo. Síguenos @KobeissiLetter para un análisis en tiempo real a medida que esto se desarrolle.