Trump geht gegen den US-Immobilienmarkt vor: Präsident Trump hat gerade angekündigt, dass er den Kauf von Einfamilienhäusern durch institutionelle Investoren VERBIETET. Innerhalb von Minuten verlor die Aktie von Blackstone heute bis zu -17 MILLIARDEN Dollar. Was passiert als Nächstes? Lassen Sie uns das erklären. (ein Thread)

Seit Jahren erhöhen Investoren ihre Käufe von Einfamilienhäusern in den USA. Zu Beginn der Pandemie im Jahr 2020 machten die Käufe durch Investoren etwa 14 % der Transaktionen aus. Jetzt liegt dieser Anteil bei etwa 27 %, da der Markt für Käufer zunehmend unerschwinglich geworden ist.

Infolgedessen ist das Medianalter eines Erstkäufers von Eigenheimen in den USA auf einen Rekord von 40 Jahren gestiegen. Dies ist ein Anstieg von einem Medianalter von 33 Jahren im Jahr 2021 und 29 Jahren im Jahr 1981. Aber die Frage lautet jetzt: Ist dies das Ergebnis von großen institutionellen Fonds, die Häuser kaufen?

Schauen Sie sich die Immobilienkäufe von Investoren nach Investorengröße an: "Große" und "Mega"-Investoren machen derzeit etwa 20 % der Immobilienkäufe durch Investoren aus. Das bedeutet, dass diese großen Fonds nur etwa 3 % der gesamten Immobilienkäufe in den USA ausmachen. Dennoch ist dies eine einigermaßen signifikante Zahl.

Unten ist ein Diagramm, das diese Daten zusammenfasst. Große institutionelle Investoren machen derzeit 2-3 % der Käufe von Einfamilienhäusern aus. Der Anteil lag während der Pandemie bei bis zu 4,8 %, als die Zinssätze sanken. Diese Käufe sind jedoch bereits abgeschlossen und können nicht "rückgängig gemacht" werden.

Aus unserer Sicht wird dies weniger Einfluss auf die Immobilienpreise haben, als die meisten erwarten. Wenn Sie etwa 3 % der Nachfrage entfernen, wird sich nicht viel ändern, da die Nachfrage nicht das Problem ist. Tatsächlich liegt die Verkaufsnachfrage mit 4,7 % der bewohnten Häuser laut Reventure auf einem 40-Jahres-Tief. Eine um 3 % niedrigere Nachfrage wird nicht viel bewirken.

Selbst wenn Sie ALLE Investorenkäufe entfernen, machen Einzelpersonen immer noch über 70 % der aktuellen Nachfrage aus. Wir haben es derzeit mit historisch niedrigen Nachfrageniveaus zu tun. Das Problem? Das Angebot, das stark gesunken ist, teilweise aufgrund des bestehenden Investorenbesitzes. Dies ist ein Produkt der Zinssätze.

Derzeit halten bestehende Hausbesitzer einen DURCHSCHNITTLICHEN Hypothekenzins von ~4,2%. Das sind 200 Basispunkte unter dem aktuellen 30-jährigen Festhypothekenzins von ~6,2%. Der Abstand war nie größer, was einen finanziellen Anreiz schafft, ein Haus nicht zu verkaufen. Warum ein Haus verkaufen, wenn man einen Hypothekenzins von 3% verlieren würde?

Hier ist mehr Beweis, dass das Angebot das Problem ist: Erstmals seit 2005 verkaufen sich bestehende Häuser jetzt für MEHR als neue Häuser. Das heißt: Alt ist teurer als neu, weil niemand verkaufen möchte. Das echte Vermögen in vielen US-Häusern sind die Hypotheken von 2,5% aus der Pandemie.

Derzeit zahlen ~80 % der Kreditnehmer Zinssätze unter 6 % und ~73 % haben Sätze unter 5 %. Dies schafft einen "finanziellen Anreiz", zu verkaufen, der beseitigt werden muss, um mehr Angebot zu fördern. Die Lösung zur Beseitigung dieses Anreizes? Zinssätze senken und mehr Angebot produzieren.

Die Realität ist, dass wir in den USA eine Krise der Wohnraumerschwinglichkeit haben. Das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen hat kürzlich 4,5x überschritten, die höchsten Werte seit den 1950er Jahren. Eigenheim in den USA ist zu einem Luxus geworden. Folgen Sie uns @KobeissiLetter für Echtzeitanalysen, während sich dies entwickelt.