Trump gaat de Amerikaanse woningmarkt aan: President Trump heeft zojuist aangekondigd dat hij de aankoop van eengezinswoningen door institutionele investeerders VERBIEDT. Binnen enkele minuten heeft het aandeel van Blackstone vandaag tot wel -$17 MILJARD verloren. Wat gebeurt er nu? Laat ons het uitleggen. (een draad)

Jarenlang hebben investeerders hun aankopen van eengezinswoningen in de VS verhoogd. Aan het begin van de pandemie in 2020 zagen investeerders dat aankopen goed waren voor ~14% van de transacties. Nu is dat aandeel gestegen naar ~27% nu de markt steeds onbetaalbaarder is geworden voor kopers.

Als gevolg hiervan is de mediane leeftijd van een eerste huizenkoper in de VS gestegen naar een record van 40 jaar. Dit is een stijging ten opzichte van een mediane leeftijd van 33 jaar in 2021 en 29 in 1981. Maar de vraag is nu: Is dit het resultaat van grote institutionele fondsen die huizen kopen?

Bekijk de woningaankopen door investeerders, gesorteerd op de grootte van de investeerder: "Grote" en "mega" investeerders zijn momenteel goed voor ~20% van de woningaankopen door investeerders. Dit betekent dat deze grote fondsen slechts ~3% van de totale woningaankopen in de VS vertegenwoordigen. Toch is dit een enigszins aanzienlijk cijfer.

Hieronder staat een grafiek die deze gegevens samenvat. Grote institutionele investeerders zijn momenteel goed voor 2-3% van de aankopen van eengezinswoningen. Het aandeel was tijdens de pandemie zo hoog als 4,8% toen de rente daalde. Maar, deze aankopen zijn al voltooid en kunnen niet "ongedaan" worden gemaakt.

Naar onze mening zal dit minder effect hebben op de huizenprijzen dan de meeste mensen verwachten. Als je ~3% van de vraag verwijdert, zal dat niet veel veranderen omdat vraag niet het probleem is. In feite is de verkoopvraag op het laagste niveau in 40 jaar, met 4,7% van de bezette woningen, volgens Reventure. 3% lagere vraag zal niet veel doen.

Zelfs als je ALLE aankopen van investeerders verwijdert, zijn individuen nog steeds goed voor meer dan 70% van de huidige vraag. We hebben momenteel te maken met historisch lage niveaus van vraag. Het probleem? Aanbod, dat scherp is gedaald, deels door het BESTAANDE eigendom van investeerders. Dit is een gevolg van de rente.

Huidige huiseigenaren hebben een GEMIDDELD hypotheektarief van ~4,2%. Dit is 200 bps lager dan het huidige 30-jarige vaste hypotheektarief van ~6,2%. De kloof is nog nooit zo groot geweest, wat een financiële desincentive creëert om een huis te verkopen. Waarom een huis verkopen als je een hypotheek van 3% verliest?

Hier is meer bewijs dat de voorraad het probleem is: Voor het eerst sinds 2005 worden bestaande woningen nu verkocht voor MEER dan nieuwe woningen. Dat wil zeggen: oud is duurder dan nieuw, omdat niemand wil verkopen. Het echte bezit in veel Amerikaanse woningen is de hypotheek van 2,5% uit het pandemietijdperk geworden.

Momenteel betaalt ~80% van de leners rentevoeten onder de 6% en ~73% heeft tarieven onder de 5%. Dit creëert een "financiële desincentive" om te verkopen, die moet worden geëlimineerd om meer aanbod te stimuleren. De oplossing om deze desincentive te elimineren? Lagere rentevoeten en meer aanbod produceren.

De realiteit is dat we een crisis in de betaalbaarheid van woningen in de VS hebben. De verhouding tussen huizenprijzen en inkomens is recentelijk boven de 4,5x gebroken, het hoogste niveau sinds de jaren '50. Huiseigendom in de VS is een luxe geworden. Volg ons @KobeissiLetter voor realtime analyses terwijl dit zich ontwikkelt.