Trump mengejar pasar perumahan AS: Presiden Trump baru saja mengumumkan bahwa dia MELARANG pembelian rumah keluarga tunggal oleh investor institusional. Dalam beberapa menit, saham Blackstone terhapus sebanyak -$17 MILIAR hari ini. Apa yang terjadi selanjutnya? Mari kita jelaskan. (benang)

Selama bertahun-tahun, investor telah meningkatkan pembelian rumah keluarga tunggal di AS. Pada awal pandemi pada tahun 2020, investor melihat pembelian menyumbang ~14% dari transaksi. Sekarang, pangsa itu mencapai ~27% karena pasar menjadi semakin tidak terjangkau bagi pembeli.

Akibatnya, usia rata-rata pembeli rumah pertama kali di AS telah melonjak menjadi rekor 40 tahun. Ini naik dari usia rata-rata 33 tahun pada tahun 2021 dan 29 tahun pada tahun 1981. Tetapi pertanyaannya sekarang menjadi: Apakah ini hasil dari pembelian rumah dana institusional yang besar?

Lihatlah pembelian rumah investor, berdasarkan ukuran investor: Investor "besar" dan "mega" saat ini menyumbang ~20% dari pembelian rumah investor. Ini berarti dana besar ini hanya menyumbang ~3% dari keseluruhan pembelian rumah di AS. Namun, ini adalah sosok yang agak material.

Di bawah ini adalah bagan yang merangkum data ini. Investor institusional besar saat ini menyumbang 2-3% dari pembelian rumah keluarga tunggal. Pangsa tersebut setinggi 4,8% selama pandemi karena suku bunga turun. Tapi, pembelian ini sudah selesai dan tidak dapat "dibatalkan".

Dalam pandangan kami, ini akan berdampak lebih kecil pada harga rumah daripada yang diharapkan sebagian besar. Jika Anda menghapus ~3% dari permintaan, itu tidak akan banyak berubah karena permintaan bukanlah masalahnya. Faktanya, permintaan penjualan berada pada level terendah 40 tahun, yaitu 4,7% dari rumah yang ditempati, per Reventure. Permintaan 3% lebih rendah tidak akan banyak bermanfaat.

Bahkan jika Anda menghapus SEMUA pembelian investor, individu masih menyumbang 70%+ dari permintaan saat ini. Saat ini kita berurusan dengan tingkat permintaan yang rendah secara historis. Masalahnya? Pasokan, yang turun tajam, sebagian karena kepemilikan investor yang ADA. Ini adalah produk dari tarif.

Saat ini, pemilik rumah yang ada memegang suku bunga hipotek RATA-RATA ~4.2%. Ini adalah 200 bps di bawah suku bunga hipotek tetap 30Y saat ini sebesar ~6,2%. Kesenjangan tidak pernah lebih besar, menciptakan disinsentif keuangan untuk menjual rumah. Mengapa menjual rumah jika Anda akan kehilangan hipotek 3%?

Berikut lebih banyak bukti bahwa pasokan adalah masalahnya: Untuk pertama kalinya sejak 2005, rumah yang ada sekarang dijual LEBIH dari rumah baru. Artinya: lama lebih mahal daripada yang baru, karena tidak ada yang mau menjual. Aset riil di banyak rumah AS telah menjadi hipotek 2,5% era pandemi.

Saat ini, ~80% peminjam membayar suku bunga di bawah 6% dan ~73% memiliki suku bunga di bawah 5%. Ini menciptakan "disinsentif keuangan" untuk menjual, yang harus dihilangkan untuk memacu lebih banyak pasokan. Solusi untuk menghilangkan disinsentif ini? Suku bunga yang lebih rendah dan menghasilkan lebih banyak pasokan.

Kenyataannya adalah bahwa kita memiliki krisis keterjangkauan perumahan di AS. Rasio harga rumah terhadap pendapatan baru-baru ini menembus di atas 4,5x, level tertinggi sejak 1950-an. Kepemilikan rumah di AS telah menjadi kemewahan. Ikuti kami @KobeissiLetter untuk analisis waktu nyata saat ini berkembang.